每经记者 袁园   

11月23日，央行和银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。

央行及银保监会表示，《通知》是为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

支持优质房地产企业发行债券融资

《通知》共包含16条内容，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大内容。

在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》明确指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。根据要求，自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

同时，《通知》支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

此外，针对“保交楼”，《通知》也给出了支持。《通知》支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

《通知》鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

《通知》也明确了要加大住房租赁金融支持力度。《通知》表示，要引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

稳楼市政策频出，国有大行也在行动

“从十六条措施的内容来看，覆盖了房地产的供需两端，且供给端支持政策更为丰富，共有十三条。在对房企融资支持方面，涵盖了除股市融资外的各类融资渠道，包括商业银行贷款、政策性银行贷款、债券融资、资产并购以及信托等资管产品融资等；针对金融机构，也明确要求‘延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排’。”东方金诚首席宏观分析师王青、高级分析师冯琳表示，此番“保交楼”政策力度明显加大，其中包括新推出的“鼓励金融机构提供‘保交楼’配套融资支持”。而在其他新推出的房企支持措施中，“支持开发贷和信托贷款展期”对房企具有实质性利好效应，或能够有效缓解房企现金流紧张局面，这在遏制房企存量债务违约风险进一步暴露的同时，对“保交楼”也有积极作用。

分析师认为，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。

分析师判断，尽管11月5年期LPR报价按兵不动，但年底前仍有下调空间。这是当前“支持个人住房贷款合理需求”最有效的一个发力点。若各项政策调整到位，明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。

《每日经济新闻》记者注意到，11月以来，稳楼市政策频出。11月8日，间市场交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模可达2500亿元，后续视情况进一步扩容；

11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

政策的密集出台，金融机构也在积极推动相关工作。11月23日下午，中国与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。银企各方将利用各自行业优势，整合资源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共赢的原则，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。

同日，中国银行间市场交易商协会发布消息称，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

中国银行间市场交易商协会表示，本次对龙湖集团等3家民营房企出具信用增进函，是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务，标志着政策框架下增信项目的快速扎实落地。后续，在人民银行指导下，交易商协会将组织中债增进公司继续积极推进“第二支箭”实施，保持房企债券融资稳定，促进房地产市场平稳健康发展。