11月21日，鲜少有市场化商品住房用地出让的三亚一口气挂出了三宗地块，其中一宗地块起拍楼面价达到17117元/平方米，创三亚目前市场化商品住房用地楼面价新高。

值得注意的是，这三宗地块原本的用地性质都是服务型公寓用地，上个月才变更用地性质为二类城镇住宅混合城镇社区服务设施用地，对应土地用途均为城镇住宅用地（市场化商品住房用地）。

更特别的是，这三宗地块原本在2020年、2021年就已经被三家世界500强企业分别拿下过。

公寓变住宅 依然要求世界500强

三宗地块都位于三亚中央商务区凤凰海岸单元，地理位置也十分优越。尤其凤凰海岸单元位于迎宾路与胜利路交界处，与海边一路之隔。

三宗地块的起始总价分别为5.38亿元、10.7亿元、5.42亿元，其中YGHA06-03-16/17/18地块楼面价最高，17117元/平方米的起始楼面价也创下三亚目前市场化商品住房用地楼面价新高。

11月23日，海南房地产市场专家罗浩通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，本次出让的三宗地块都拥有一线海景资源，非常稀缺，三亚现在基本没有一线海景住宅用地出让。三亚湾一线海景房最高可以去到近20万元/平方米，预计想要这三宗地块的企业不少。

更引发关注的，上述三宗地块一是由原来的公寓用地变更为宅地，二是地块原本在2020年、2021年就已经被大唐集团、、恒力集团三家世界500强企业分别拿下。

10月12日，三亚中央商务区管理局发布《中央商务区四更园单元部分服务型公寓用地控规调整》批前公示，材料显示，之所以对用地性质进行调整是服务型公寓历史遗留问题。去年10月，海南省出台《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，禁止将商务金融用地（0902）、其他商业服务业用地（0904）上建设的商业、办公类项目，变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑行为。 

这三宗地块的出让条件和限制也较为严格，首先三宗地块均要求实行现房销售，其中两宗地块建成房屋平均销售价格为32000元/平方米。链家数据显示，地块附近一个二手房小区目前的挂牌均价为39341元/平方米。

其次，还是与此前的出让条件一样，要求竞买人或其关联企业需为《财富》杂志世界500强企业。

最后，三宗地块中城镇住宅用地（市场化商品住房用地）的投资强度指标均为500万元/亩。

二手房降幅创年内新高

从市场面看，根据国家统计局70城数据，三亚二手房价格指数今年4月以来一直环比下降（8月持平），6月以来同比持续下滑，10月同比、环比跌幅均创年内新高。对应之下，新房价格指数表现较为稳定，同比数据还一直处于微增长态势。

罗浩表示，三亚以旅游地产为主，疫情导致人员无法来海南，购房人大幅减少。

记者留意到，三亚二手房挂牌量比较小，如链家平台总挂牌套数才2400套左右，多数房源在挂牌价上仍然较为坚挺，有个别总价约200万元的房源出现10万-30万元的情况。

11月23日，海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路通过微信告诉记者，现在全国城市普遍都出现了二手房回调，三亚也在所难免。不过整体来看，三亚处于住宅供不应求的状态，回调幅度应该不会太大。

“相比于新房，三亚的二手房市场一直都比较难做、不活跃。因为三亚很多都是异地置业，无论是买家还是卖家，很多都是岛外客户，这就导致客户对接、成交手续等比较费时间和精力，所以新房普遍是岛外客户的置业首选。”

撰文| 黄婉银